안녕하세요. 하루캐스트입니다^^
오피스텔을 소유하고 계신 분들, 특히 노후 대비나 임대수익 확보를 위해 보유해온 중·장년층에게 요즘 가장 자주 등장하는 질문이 하나 있습니다. 바로 “오피스텔도 주택연금 가입이 가능한가요?”라는 내용인데요.
사실 오피스텔을 잘만 활용하면 세입자를 들이지 않고도 매달 안정적인 현금 흐름을 만들 수 있다는 점에서 꽤 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 하지만 모든 오피스텔이 주택연금 대상이 되는 것은 아니고, 충족해야 할 조건이 매우 명확하게 정해져 있습니다.
그래서 이번 글에서는 오피스텔 주택연금 가입 기준, 월 수령액 구조, 아파트 대비 장단점 등을 꼼꼼하게 설명해보려고 합니다. 함께 보시죠~
① 오피스텔도 주택연금 가입 가능
주택연금은 집을 한국주택금융공사(HF)에 담보로 제공하고, 그 집에서 계속 살면서 평생 매월 일정 금액을 지급받는 제도인데요. 많은 분들이 “주택연금은 아파트나 빌라만 해당되는 것 아니냐”고 오해하시지만, 오피스텔도 주택연금 가입 대상에 포함됩니다. 단, 여기에는 매우 중요한 단서가 붙습니다. 바로 해당 오피스텔이 ‘주거목적’이어야 한다는 점이죠. HF는 주거목적 오피스텔을 판단하는 기준을 4가지로 명확하게 제시하고 있고, 이 요건을 모두 충족해야만 가입이 가능합니다.
첫째, 주민등록상 주소지가 담보 오피스텔 주소와 일치해야 합니다. 쉽게 말해, 그 오피스텔에 실제 거주하면서 주민등록까지 옮겨 있어야 한다는 의미입니다. 소유만 하고 실제로는 다른 집에서 살거나 세입자가 거주하는 경우엔 주택연금 대상이 될 수 없습니다.
둘째, 실제 거주 여부를 현장조사 또는 서류조사로 확인합니다. 주민등록만 이전해놓고 건물은 비어 있거나 다른 사람이 살고 있는 경우도 주거목적 요건에서 탈락하게 됩니다.
셋째, 전용 부엌·화장실·세면시설이 모두 갖춰진 ‘실질 주거 공간’이어야 합니다. 즉 업무용 구조의 오피스텔이 아니라 실제 생활이 가능한 형태여야만 인정됩니다.
넷째, 재산세 과세대장에 ‘주택’으로 기재되어 있어야 합니다. 만약 현재는 업무용으로 과세되고 있더라도 주택분 재산세 과세를 받을 수 있게 1년 내에 증빙을 제출하면 보완 가능합니다.
요약하자면 “내가 실제로 거주하는 주거용 오피스텔”이어야 하고, 이 네 가지 기준 중 하나라도 충족하지 못하면 가입이 불가하다는 의미입니다. 임대용으로만 보유하고 있다면 가입 자체가 안 되기 때문에 반드시 현 거주 여부가 핵심이 된다고 볼 수 있습니다.
② 월수령액은 아파트보다 적어요… 그 이유는 ‘가격 상승률 차이’ 때문
가장 많이 궁금해하시는 부분이 바로 “오피스텔로 가입하면 얼마를 받느냐”인데요. 주택연금 월수령액은 기본적으로 시세 + 가입 나이 두 가지로 결정됩니다. 예를 들어 70세 가입자가 시세 3억원 오피스텔을 담보로 제공하면 약 73만원, 9억원 오피스텔이면 약 219만원가량을 매달 받을 수 있습니다.
그런데 흥미로운 점은, 동일한 시세라 할지라도 오피스텔보다 아파트로 가입할 때 수령액이 더 높다는 겁니다. 예를 들어 동일 시세 기준으로 아파트는 267만원이 나오는데 오피스텔은 219만원 수준이죠. 왜 이런 차이가 발생할까요?
공사 측 설명에 따르면 이유는 간단합니다. 오피스텔의 장기적 가격 상승률이 아파트보다 낮기 때문이라고 합니다. 주택연금은 가입자가 생전에 받는 금액이 미래 담보가치보다 과도하게 높아지면 제도 유지가 어렵기 때문에, 담보 자산의 미래 가격 상승 전망을 반영해 지급액을 산정합니다. 오피스텔은 일반적으로 가격 변동성이 크고 상승 여력이 아파트보다 낮다고 평가되기 때문에 주택연금 지급액이 상대적으로 적게 산정되는 것이죠.
실제로 최근 1년간 KB부동산 자료를 보면 서울 아파트는 한 달 만에도 0.8% 오르는 반면, 오피스텔은 1년 기준 0.8% 상승에 그치는 등 차이가 확연합니다. 거래량도 아파트보다 적어 유동성 측면에서도 불리합니다.
③ 아파트도 있고 오피스텔도 있다면? 주택연금은 오피스텔로 가입하는 것이 유리한 조건
두 개 이상의 주택 또는 주택+오피스텔을 함께 보유하고 있는 분들은 “어떤 주택으로 주택연금을 가입하는 것이 더 유리할까?”라는 고민을 많이 하시는데요. 결론만 말씀드리면, 장기적으로는 아파트를 보유하면서 오피스텔을 주택연금에 활용하는 방식이 더 유리한 선택지일 가능성이 높다고 합니다.
그 이유는 크게 세 가지로 나눌 수 있어요.
① 아파트는 향후 가격상승 기대치가 높기 때문에 담보로 묶어두기 아깝습니다. 주택연금은 한번 가입하면 집값이 오르더라도 월 지급액이 증가하지 않기 때문에 미래 가치 상승이 낮은 오피스텔을 사용하는 것이 이론적으로 훨씬 효율적입니다.
② 오피스텔은 거래 유동성이 낮아 팔기 쉽지 않아 주택연금 활용이 더 적합합니다. 아파트는 시장에서 수요가 넓어 언제든 매각이 용이하지만, 오피스텔은 지역·입지·용도에 따라 매수자가 제한적이기 때문에 주택연금 활용이 어울리는 자산 구조입니다.
③ 이미 아파트가 있고, 오피스텔은 ‘추가 소득용’이라면 오피스텔을 연금화하는 방식이 리스크 분산에도 적합합니다. 주거는 아파트에서 계속 유지하면서 오피스텔에서 월수령액을 확보할 수 있기 때문입니다.
다만 여기에는 매우 중요한 단점이 하나 있습니다. 바로 오피스텔로 주택연금에 가입하면 반드시 그 오피스텔에서 계속 살아야 한다는 점입니다. 만약 이사를 해야 한다면, 동일한 ‘주거용 오피스텔’로 옮겨야 하고, 아파트나 다른 형태의 주택으로 이동하는 순간 기존 주택연금은 해지됩니다.
더 큰 문제는, 해지될 경우 그동안 수령한 월수령액과 이자를 모두 돌려줘야 한다는 점입니다. 경우에 따라선 몇 억 원을 한꺼번에 상환해야 할 수도 있어서 현실적으로 매우 감당하기 어려운 상황이 될 수 있죠.
오피스텔로 주택연금에 가입하는 방식은 분명 유리한 점이 많습니다. 특히 아파트와 오피스텔을 동시에 보유한 중·장년층에게는 합리적인 자산 운용 전략이 될 수 있어요. 하지만 대신 오피스텔에서 장기간 거주해야 하고, 이사를 하려면 사실상 큰 비용을 감당해야 한다는 점에서 결정을 신중하게 해야 합니다. 오피스텔 생활이 계속 불편하지 않을지, 장기간 거주가 가능한 구조인지, 향후 건강·가족계획 등을 고려했을 때 위치·편의시설이 적합한지까지 꼼꼼하게 따져보는 게 좋습니다. 주택연금은 한 번 가입하면 구조적으로 되돌리기 매우 어려운 제도이기 때문에, 가입 전 충분한 상담과 시뮬레이션이 필수라고 할 수 있어요.
결론적으로, 오피스텔 주택연금은 ‘잘만 선택하면’ 노후 현금 흐름 확보에 매우 효과적인 도구가 될 수 있습니다. 단, 장점과 단점을 정확히 이해하고 신중하게 접근해야 한다는 점, 꼭 기억해두세요.
하루캐스트는 언제나 여러분의 내일을 응원하겠습니다. 파이팅!!